Bei der Übertragung von Immobilien auf Curaçao richtet sich der erste Blick in der Regel auf die Grunderwerbsteuer. Das ist nachvollziehbar. Gerade bei der Übertragung des wirtschaftlichen Eigentums an einer Immobilie kann jedoch eine andere Steuer leicht übersehen werden: die Umsatzsteuer.
Vor Kurzem erhielt ich Einblick in eine Stellungnahme einer großen professionellen Beratungsgesellschaft, in der die Übertragung des wirtschaftlichen Eigentums an einer auf Curaçao belegenen Immobilie behandelt wurde. Darin wurde die Auffassung vertreten, dass bei der vorgesehenen Gestaltung keine Grunderwerbsteuer geschuldet sei.
Diese Schlussfolgerung ist für sich genommen durchaus vertretbar.
Was mir jedoch auffiel, war, dass anschließend offenbar nicht untersucht wurde, ob die Übertragung des wirtschaftlichen Eigentums möglicherweise sehr wohl eine Lieferung im Sinne der Umsatzsteuer darstellt. Das ist bemerkenswert, denn gerade die Landsverordening omzetbelasting 1999 – die Umsatzsteuerverordnung von Curaçao – verwendet einen Lieferungsbegriff, der wesentlich weiter reicht als die zivilrechtliche Übertragung des juristischen Eigentums.
Wirtschaftliches Eigentum und Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuerverordnung von Curaçao, die Overdrachtsbelastingverordening 1908, knüpft in erheblichem Maße an die rechtliche Übertragung von Immobilien an.
Der Begriff der Übertragung wird unter anderem auf bestimmte dingliche Rechte wie Nießbrauch, Erbbaurecht und Baurecht erweitert. Eine allgemeine Vorschrift, nach der der Erwerb des wirtschaftlichen Eigentums an einer Immobilie der Übertragung des juristischen Eigentums gleichgestellt wird, enthält die Regelung auf Curaçao jedoch nicht.
Dies ist ein wesentlicher Unterschied zu den Niederlanden, wo der Erwerb des wirtschaftlichen Eigentums ausdrücklich in der Wet op belastingen van rechtsverkeer erfasst wird.
Bei einer reinen Übertragung ausschließlich des wirtschaftlichen Eigentums an einer Immobilie auf Curaçao kann daher grundsätzlich die Auffassung vertreten werden, dass keine Grunderwerbsteuer anfällt.
Selbstverständlich ist stets auf den tatsächlichen Inhalt der Transaktion abzustellen. Wird neben dem wirtschaftlichen Eigentum beispielsweise zugleich ein dingliches Recht begründet oder übertragen, kann die Beurteilung anders ausfallen.
Nehmen wir jedoch an, dass tatsächlich ausschließlich das wirtschaftliche Eigentum übertragen wird und der rechtliche Eigentumstitel beim Veräußerer verbleibt.
Dann kann die Grunderwerbsteuer möglicherweise außer Betracht bleiben.
Damit ist die steuerliche Analyse jedoch noch keineswegs abgeschlossen.
Der Lieferungsbegriff der Umsatzsteuer
Artikel 3 Absatz 1 Buchstabe a der Landsverordening omzetbelasting 1999 bezeichnet als Lieferung:
„die Übertragung oder den Übergang der Befähigung, wie ein Eigentümer über einen Gegenstand zu verfügen.“
Dieser Begriff ist wirtschaftlich geprägt.
Das Gesetz verlangt nicht, dass das juristische Eigentum übertragen wird. Entscheidend ist vielmehr, ob der Erwerber die Befähigung erhält, wie ein Eigentümer über den Gegenstand zu verfügen.
Genau an dieser Stelle wird die Übertragung des wirtschaftlichen Eigentums relevant.
Nehmen wir an, A ist juristischer Eigentümer einer vermieteten Immobilie auf Curaçao. A überträgt das wirtschaftliche Eigentum auf B. Ab diesem Zeitpunkt stehen beispielsweise die Mieteinnahmen B zu, B trägt das Risiko von Wertsteigerungen und Wertverlusten und erhält in wirtschaftlicher Hinsicht eine solche Verfügungsmacht über die Immobilie, dass er wie ein Eigentümer darüber verfügen kann.
Das juristische Eigentum verbleibt vorerst bei A.
Für Zwecke der Grunderwerbsteuer liegt dann möglicherweise kein steuerbarer Vorgang vor.
Für Zwecke der Umsatzsteuer ist jedoch eine andere Frage zu stellen:
Hat B durch diese Transaktion die Befähigung erhalten, wie ein Eigentümer über die Immobilie zu verfügen?
Wird diese Frage bejaht, kann eine Lieferung im Sinne von Artikel 3 der Landsverordening omzetbelasting vorliegen.
Nicht jede Übertragung wirtschaftlichen Eigentums ist automatisch eine umsatzsteuerliche Lieferung
An dieser Stelle ist ausdrücklich ein Vorbehalt angebracht.
Allein die Tatsache, dass die Parteien ihren Vertrag mit „Übertragung des wirtschaftlichen Eigentums“ überschreiben, bedeutet noch nicht automatisch, dass für Zwecke der Umsatzsteuer eine Lieferung stattgefunden hat.
Für die Umsatzsteuer ist der tatsächliche rechtliche und wirtschaftliche Inhalt der Vereinbarungen maßgeblich.
Von Bedeutung können unter anderem folgende Fragen sein:
- Wem stehen ab dem Zeitpunkt der Übertragung die Erträge zu?
- Wer trägt das Risiko von Wertsteigerungen und Wertverlusten?
- Wer trägt das Risiko des Untergangs der Immobilie?
- Wer entscheidet über die Art und Weise der Nutzung beziehungsweise Vermietung?
- Über welche Verfügungsmöglichkeiten verfügt der Erwerber?
- In welchem Umfang kann der juristische Eigentümer noch selbständig über die Immobilie verfügen?
Die wirtschaftliche Realität steht hierbei im Mittelpunkt.
Soweit ersichtlich, gibt es in der veröffentlichten umsatzsteuerlichen Rechtsprechung von Curaçao bislang keine Entscheidung, in der ausdrücklich festgestellt wurde, dass die Übertragung des wirtschaftlichen Eigentums an einer Immobilie ohne Weiteres eine Lieferung im Sinne von Artikel 3 der Landsverordening omzetbelasting darstellt.
Das bedeutet jedoch keineswegs, dass diese Frage deshalb ignoriert werden kann.
Im Gegenteil: Gerade der Wortlaut von Artikel 3 macht eine solche Prüfung meines Erachtens erforderlich.
Der Veräußerer muss Unternehmer sein
Anschließend ist zu prüfen, ob der Veräußerer bei dieser Transaktion als Unternehmer für Zwecke der Umsatzsteuer handelt.
Auch insoweit ist das Gesetz von Curaçao weit gefasst.
Artikel 1a der Landsverordening omzetbelasting bestimmt, dass Unternehmer nicht nur derjenige ist, der selbständig ein Unternehmen oder einen Beruf ausübt, sondern auch:
„jeder, der einen Vermögensgegenstand nutzt, um daraus nachhaltig Einnahmen zu erzielen.“
Für Immobilien ist diese Bestimmung von erheblicher Bedeutung.
Wer eine Immobilie dauerhaft vermietet, kann bereits aus diesem Grund Unternehmer für Zwecke der Umsatzsteuer sein. Es ist nicht erforderlich, dass ein Unternehmen im üblichen betriebswirtschaftlichen Sinne betrieben wird.
Dieser weite Unternehmerbegriff wurde auch in der Rechtsprechung von Curaçao bestätigt. So entschied das Gerecht in eerste aanleg van Curaçao im Jahr 2025, dass die nachhaltige Vermietung von Villen eine wirtschaftliche Tätigkeit darstellte, die zur Unternehmereigenschaft für Zwecke der Umsatzsteuer führte (ECLI:NL:OGEAC:2025:257).
Das Argument „die Immobilie gehört zum Privatvermögen“ oder „der Eigentümer betreibt kein Unternehmen“ ist für umsatzsteuerliche Zwecke daher nicht ohne Weiteres entscheidend.
Und die Steuerbefreiung für Immobilien?
Damit kommen wir zu einem besonderen Aspekt der Umsatzsteuer von Curaçao.
Artikel 7 der Landsverordening omzetbelasting enthält eine Steuerbefreiung für die Lieferung von Immobilien, die der Grunderwerbsteuer unterliegen.
Bei einer regulären rechtlichen Übertragung ist die Systematik nachvollziehbar. Die Übertragung unterliegt der Grunderwerbsteuer und wird anschließend von der Umsatzsteuer befreit.
Bei der ausschließlichen Übertragung des wirtschaftlichen Eigentums kann sich jedoch gerade die umgekehrte Situation ergeben.
Wenn keine Grunderwerbsteuer geschuldet ist, kann nicht ohne Weiteres eine Steuerbefreiung in Anspruch genommen werden, die gerade daran anknüpft, dass die Lieferung der Grunderwerbsteuer unterliegt.
Damit kann sich eine bemerkenswerte Konstellation ergeben:
keine Grunderwerbsteuer, aber möglicherweise sehr wohl Umsatzsteuer.
Genau dieser Punkt darf bei der Beratung über die Übertragung wirtschaftlichen Eigentums nicht übersehen werden.
Von 4 % zu möglicherweise 6 %
Die finanziellen Auswirkungen können erheblich sein.
Nehmen wir an, das wirtschaftliche Eigentum an einer vermieteten Immobilie wird gegen eine Vergütung von Cg 1.000.000 übertragen.
Wenn keine Grunderwerbsteuer anfällt, scheint auf den ersten Blick die Grunderwerbsteuer von 4 % vermieden zu werden.
Wenn die Übertragung des wirtschaftlichen Eigentums jedoch für Zwecke der Umsatzsteuer als Übertragung der Befähigung anzusehen ist, wie ein Eigentümer über die Immobilie zu verfügen, der Veräußerer dabei als Unternehmer handelt und weder eine Steuerbefreiung noch eine besondere Regelung Anwendung findet, kann die Transaktion dem allgemeinen Umsatzsteuersatz von 6 % unterliegen.
Bei einer Vergütung von Cg 1.000.000 geht es dann potenziell um Cg 60.000 Umsatzsteuer.
Ob diese Steuer zusätzlich zum vereinbarten Kaufpreis geschuldet ist oder aus dem vereinbarten Betrag herausgerechnet werden muss, kann wiederum von den vertraglichen Vereinbarungen abhängen.
Eine übersehene Umsatzsteuerkomponente kann daher sehr kostspielig werden.
Auch Artikel 7a verdient Beachtung
Damit ist allerdings noch nicht jeder Fall abschließend beurteilt.
Die Landsverordening omzetbelasting enthält in Artikel 7a eine besondere Regelung für die Übertragung eines Gesamtvermögens oder eines Teils eines solchen Gesamtvermögens.
Wenn in Wirklichkeit nicht lediglich eine einzelne Immobilie übertragen wird, sondern eine selbständig betriebene wirtschaftliche Einheit, die vom Erwerber fortgeführt wird, ist zusätzlich zu prüfen, ob diese Regelung Anwendung findet.
Bei der Übertragung beispielsweise eines vollständigen Vermietungsbetriebs einschließlich der damit verbundenen Rechte und Verpflichtungen kann dies von Bedeutung sein.
Auch aus diesem Grund kann nicht pauschal behauptet werden, dass jede Übertragung wirtschaftlichen Eigentums automatisch zu einer Umsatzsteuer von 6 % führt.
Die eigentliche Botschaft lautet vielmehr:
Die umsatzsteuerlichen Folgen müssen geprüft werden.
Rechtliche Form und wirtschaftliche Realität können auseinanderfallen
Der Kern des Problems liegt darin, dass Grunderwerbsteuer und Umsatzsteuer dieselbe Transaktion aus unterschiedlichen Perspektiven betrachten können.
Die Grunderwerbsteuer von Curaçao knüpft in erheblichem Maße an die rechtliche Übertragung und bestimmte dingliche Rechte an.
Die Umsatzsteuer fragt hingegen danach, wer die Befähigung erhalten hat, wie ein Eigentümer über den Gegenstand zu verfügen.
Gerade beim wirtschaftlichen Eigentum kann deshalb ein Unterschied zwischen der rechtlichen Form und der steuerlichen Behandlung entstehen.
Und dieser Unterschied kann teuer werden.
Eine übersehene Analyse
Die Stellungnahme der großen Beratungsgesellschaft, die ich einsehen konnte, war für mich Anlass, dieses Thema näher zu untersuchen.
Bemerkenswert an dieser Stellungnahme ist meines Erachtens nicht, dass darin die Schlussfolgerung gezogen wurde, bei der Übertragung des wirtschaftlichen Eigentums falle keine Grunderwerbsteuer an. Diese Schlussfolgerung kann durchaus richtig sein.
Bemerkenswert ist vielmehr, dass die Analyse dort offenbar endete.
Wenn eine Immobilie nachhaltig genutzt beziehungsweise vermietet wird, der Veräußerer dadurch Unternehmer für Zwecke der Umsatzsteuer sein kann und anschließend das wirtschaftliche Eigentum übertragen wird, sollte meines Erachtens zusätzlich geprüft werden, ob damit die Befähigung übertragen wird, wie ein Eigentümer über die Immobilie zu verfügen.
Diese Prüfung kann letztlich durchaus zu dem Ergebnis führen, dass keine Umsatzsteuer geschuldet ist.
Diese Schlussfolgerung sollte jedoch nach einer entsprechenden Prüfung gezogen werden – und nicht dadurch entstehen, dass die Umsatzsteuer bei der Analyse vollständig außer Betracht bleibt.
Fazit
Die Übertragung des wirtschaftlichen Eigentums an einer Immobilie auf Curaçao kann steuerlich attraktiv erscheinen, weil möglicherweise keine Grunderwerbsteuer anfällt.
Damit darf die Analyse jedoch nicht enden.
Wenn der Veräußerer die Immobilie nachhaltig nutzt beziehungsweise vermietet, kann er Unternehmer für Zwecke der Umsatzsteuer sein. Wird anschließend zusammen mit dem wirtschaftlichen Eigentum auch die Befähigung übertragen, wie ein Eigentümer über die Immobilie zu verfügen, kann eine umsatzsteuerliche Lieferung vorliegen.
Ob tatsächlich 6 % Umsatzsteuer geschuldet sind, hängt von den konkreten Umständen, möglichen Steuerbefreiungen und besonderen Regelungen wie Artikel 7a der Landsverordening omzetbelasting ab.
Soweit ersichtlich, ist dieses konkrete Zusammenspiel bislang noch nicht unmittelbar in der veröffentlichten Rechtsprechung von Curaçao entschieden worden.
Gerade deshalb verdient es Aufmerksamkeit.
Denn bei der steuerlichen Beratung über wirtschaftliches Eigentum ist die Feststellung „keine Grunderwerbsteuer“ nicht das Ende der Analyse.
Möglicherweise ist sie erst der Anfang.
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