Bij de overdracht van onroerend goed op Curaçao wordt doorgaans eerst gekeken naar de overdrachtsbelasting. Dat is begrijpelijk. Toch kan juist bij de overdracht van de economische eigendom van een onroerende zaak een andere belasting gemakkelijk over het hoofd worden gezien: de omzetbelasting. Vorige week kreeg ik een advies van een groot professioneel collega-kantoor onder ogen waarin de overdracht van de economische eigendom van Curaçaos vastgoed werd besproken. In dat advies werd geconcludeerd dat bij de beoogde constructie geen overdrachtsbelasting verschuldigd zou zijn.
Die conclusie is op zichzelf goed verdedigbaar.
Wat mij echter opviel, was dat vervolgens niet werd onderzocht of de economische eigendomsoverdracht mogelijk wél een levering voor de omzetbelasting vormt. Dat is opmerkelijk, want juist de Landsverordening omzetbelasting 1999 bevat een leveringsbegrip dat veel ruimer is dan de civielrechtelijke overdracht van de juridische eigendom.
Economische eigendom en overdrachtsbelasting
De Curaçaose Overdrachtsbelastingverordening 1908 knoopt in belangrijke mate aan bij de juridische overdracht van onroerende zaken.
Het begrip overdracht is uitgebreid met onder meer bepaalde zakelijke rechten, zoals vruchtgebruik, erfpacht en opstal. Een algemene bepaling waarbij de verkrijging van de economische eigendom van een onroerende zaak met de juridische eigendomsoverdracht wordt gelijkgesteld, kent de Curaçaose regeling echter niet.
Dat is een belangrijk verschil met Nederland, waar de verkrijging van economische eigendom uitdrukkelijk in de Wet op belastingen van rechtsverkeer is opgenomen.
Bij een zuivere overdracht van uitsluitend de economische eigendom van Curaçaos vastgoed kan daarom in beginsel worden geconcludeerd dat geen overdrachtsbelasting verschuldigd is.
Uiteraard moet daarbij steeds naar de werkelijke inhoud van de transactie worden gekeken. Indien naast de economische eigendom bijvoorbeeld tevens een zakelijk recht wordt gevestigd of overgedragen, kan de uitkomst anders zijn.
Maar stel dat inderdaad uitsluitend de economische eigendom wordt overgedragen en de juridische titel bij de vervreemder achterblijft.
Dan lijkt de overdrachtsbelasting buiten beeld te kunnen blijven.
Daarmee is de fiscale analyse echter nog niet afgelopen.
Het leveringsbegrip van de omzetbelasting
Artikel 3, eerste lid, onderdeel a, van de Landsverordening omzetbelasting 1999 merkt als levering aan:
“de overdracht of overgang van de macht om als eigenaar over een goed te beschikken.”
Dat is een economisch geformuleerd begrip.
Er staat niet dat de juridische eigendom moet worden overgedragen. Beslissend is of de verkrijger de macht krijgt om als eigenaar over het goed te beschikken.
Precies daar kan de overdracht van economische eigendom relevant worden.
Stel dat A juridisch eigenaar is van een verhuurd pand op Curaçao. A draagt aan B de economische eigendom over. Vanaf dat moment komen bijvoorbeeld de huuropbrengsten aan B toe, draagt B het risico van waardestijging en waardedaling en verkrijgt B in materiële zin de beschikkingsmacht over het pand.
De juridische eigendom blijft voorlopig bij A.
Voor de overdrachtsbelasting kan dan mogelijk geen belastbaar feit aanwezig zijn.
Voor de omzetbelasting moet echter een andere vraag worden gesteld:
Heeft B door deze transactie de macht verkregen om als eigenaar over de onroerende zaak te beschikken?
Indien die vraag bevestigend moet worden beantwoord, kan sprake zijn van een levering in de zin van artikel 3 Lv OB.
Niet iedere economische eigendomsoverdracht is automatisch een OB-levering
Hier past nadrukkelijk een voorbehoud.
Het enkele feit dat partijen boven een overeenkomst “overdracht economische eigendom” schrijven, betekent niet automatisch dat voor de omzetbelasting een levering heeft plaatsgevonden.
Voor de omzetbelasting moet naar de feitelijke en juridische inhoud van de afspraken worden gekeken.
Van belang kunnen onder meer zijn:
- wie vanaf het moment van overdracht recht heeft op de opbrengsten;
- wie het risico van waardestijging en waardedaling draagt;
- voor wiens rekening het risico van tenietgaan komt;
- wie bepaalt hoe het pand wordt geëxploiteerd;
- welke beschikkingsmacht de verkrijger heeft;
- en in hoeverre de juridische eigenaar nog zelfstandig over de onroerende zaak kan beschikken.
De economische werkelijkheid staat daarbij centraal.
In de gepubliceerde Curaçaose omzetbelastingjurisprudentie heb ik vooralsnog geen uitspraak aangetroffen waarin rechtstreeks is beslist dat de overdracht van de economische eigendom van een onroerende zaak zonder meer een levering vormt in de zin van artikel 3 Lv OB.
Dat betekent echter niet dat het onderwerp daarom kan worden genegeerd.
Integendeel: de tekst van artikel 3 maakt dat naar mijn mening juist noodzakelijk.
De verkoper moet wel ondernemer zijn
Vervolgens moet worden beoordeeld of de vervreemder voor deze transactie als ondernemer voor de omzetbelasting handelt.
Ook hier is de Curaçaose wet ruim geformuleerd.
Artikel 1a Lv OB bepaalt dat ondernemer niet alleen is degene die zelfstandig een bedrijf of beroep uitoefent, maar tevens:
“een ieder die een vermogensbestanddeel exploiteert om er duurzaam opbrengst uit te verkrijgen.”
Dat is voor vastgoed van groot belang.
Iemand die duurzaam een onroerende zaak verhuurt, kan alleen op grond daarvan al ondernemer zijn voor de omzetbelasting. Daarvoor is niet noodzakelijk dat sprake is van een onderneming in de gebruikelijke bedrijfseconomische betekenis van het woord.
Dit ruime ondernemersbegrip is ook in de Curaçaose rechtspraak bevestigd. Zo oordeelde het Gerecht in eerste aanleg van Curaçao in 2025 dat de duurzame verhuur van villa's een economische activiteit vormde die tot ondernemerschap voor de omzetbelasting leidde (ECLI:NL:OGEAC:2025:257).
Het argument “het pand is privévermogen” of “de eigenaar heeft geen onderneming” is voor de omzetbelasting dus niet zonder meer doorslaggevend.
En de vrijstelling voor onroerende zaken?
Daarmee komen we bij een bijzonder aspect van de Curaçaose omzetbelasting.
Artikel 7 Lv OB kent een vrijstelling voor de levering van onroerende zaken die aan overdrachtsbelasting zijn onderworpen. Dus a contrario geredeneerd geldt dan indien geen overdrachtsbelasting werd geheven er sprake kan zijn van de heffing van omzetbelasting.
Bij een reguliere juridische overdracht is de systematiek begrijpelijk. De overdracht wordt belast met overdrachtsbelasting en de levering wordt vervolgens voor de omzetbelasting vrijgesteld.
Maar bij de overdracht van uitsluitend economische eigendom kan juist het tegenovergestelde gebeuren.
Indien geen overdrachtsbelasting verschuldigd is, kan niet zonder meer een beroep worden gedaan op een vrijstelling die juist is gekoppeld aan het onderworpen zijn van de levering aan overdrachtsbelasting.
Daarmee ontstaat een potentieel opmerkelijke situatie:
geen overdrachtsbelasting, maar mogelijk wél omzetbelasting.
Dat is precies het punt dat bij advisering over economische eigendom niet mag worden overgeslagen.
Van 4% naar mogelijk 6%
Het financiële belang kan aanzienlijk zijn.
Stel dat de economische eigendom van een verhuurd pand wordt overgedragen tegen een vergoeding van Cg 1.000.000.
Indien geen overdrachtsbelasting verschuldigd is, lijkt op het eerste gezicht 4% overdrachtsbelasting te worden bespaard.
Maar indien de economische eigendomsoverdracht voor de omzetbelasting moet worden aangemerkt als de overdracht van de macht om als eigenaar over het pand te beschikken, de vervreemder daarbij als ondernemer handelt en geen vrijstelling of bijzondere regeling van toepassing is, kan de transactie onder het algemene tarief van 6% vallen.
Bij een vergoeding van Cg 1.000.000 gaat het dan potentieel om Cg 60.000 omzetbelasting.
Of die belasting bovenop de overeengekomen prijs komt of uit de overeengekomen prijs moet worden betaald, kan vervolgens weer afhangen van de contractuele afspraken.
Een vergeten omzetbelastingcomponent kan dus zeer kostbaar zijn.
Ook artikel 7a verdient aandacht
Daarmee is overigens nog niet iedere zaak beslist.
De Landsverordening omzetbelasting kent in artikel 7a een bijzondere regeling voor de overgang van het geheel of een gedeelte van een algemeenheid van goederen.
Wanneer in werkelijkheid niet slechts een afzonderlijke onroerende zaak wordt overgedragen, maar een zelfstandig geëxploiteerd geheel dat door de verkrijger wordt voortgezet, zal ook moeten worden onderzocht of deze regeling toepassing vindt.
Bij de overdracht van bijvoorbeeld een complete verhuurexploitatie, inclusief de daarbij behorende rechten en verplichtingen, kan dat een relevant aandachtspunt zijn.
Ook om die reden kan men niet simpelweg stellen dat iedere economische eigendomsoverdracht automatisch tot 6% omzetbelasting leidt.
De boodschap is een andere:
de omzetbelasting moet worden onderzocht.
Vorm en economische werkelijkheid lopen uiteen
De kern van het vraagstuk is dat de overdrachtsbelasting en de omzetbelasting vanuit verschillende uitgangspunten naar dezelfde transactie kunnen kijken.
De Curaçaose overdrachtsbelasting is sterk gekoppeld aan juridische overdracht en bepaalde zakelijke rechten.
De omzetbelasting vraagt daarentegen wie de macht heeft gekregen om als eigenaar over het goed te beschikken.
Daardoor kan juist bij economische eigendom een verschil ontstaan tussen de juridische vorm en de fiscale behandeling.
En dat verschil kan geld kosten.
Een gemiste analyse
Het advies van het grote kantoor dat ik onder ogen kreeg, is voor mij aanleiding geweest om dit onderwerp nader te bekijken.
Het opmerkelijke aan dat advies is naar mijn mening niet dat daarin werd geconcludeerd dat bij de economische eigendomsoverdracht geen overdrachtsbelasting verschuldigd zou zijn. Die conclusie kan heel goed juist zijn.
Opmerkelijk is dat de analyse daar kennelijk eindigde.
Wanneer een onroerende zaak duurzaam wordt geëxploiteerd, de vervreemder daardoor ondernemer kan zijn voor de omzetbelasting en vervolgens de economische eigendom wordt overgedragen, behoort naar mijn mening tevens te worden onderzocht of daarmee de macht om als eigenaar over het goed te beschikken overgaat.
Dat onderzoek kan uiteindelijk tot de conclusie leiden dat geen omzetbelasting verschuldigd is.
Maar die conclusie moet wel worden getrokken ná het onderzoek, niet doordat de omzetbelasting bij de analyse geheel buiten beeld blijft.
Conclusie
Een economische eigendomsoverdracht van Curaçaos vastgoed kan fiscaal aantrekkelijk lijken omdat mogelijk geen overdrachtsbelasting verschuldigd is.
Wanneer de vervreemder de onroerende zaak duurzaam exploiteert, kan hij ondernemer zijn voor de omzetbelasting. Indien vervolgens met de economische eigendom tevens de macht om als eigenaar over het pand te beschikken wordt overgedragen, kan sprake zijn van een levering voor de omzetbelasting.
Of vervolgens daadwerkelijk 6% omzetbelasting verschuldigd is, hangt af van de precieze omstandigheden, eventuele vrijstellingen en bijzondere regelingen zoals artikel 7a Lv OB.
Voor zover mij bekend is deze specifieke samenloop nog niet rechtstreeks in gepubliceerde Curaçaose jurisprudentie beslist.
Juist daarom verdient zij aandacht.
Want bij fiscale advisering over economische eigendom is de constatering “geen overdrachtsbelasting” niet het einde van de analyse.
Het is wellicht pas het begin.
No comments:
Post a Comment