VERENIGING VAN EIGENAREN; EEN OBSERVATIE

 Ons kantoor bevindt zich aan de Schouwburgweg in de wijk Gaito. Tegenover ons kantoor is sedert enige jaren het Kas di Korte gevestigd. "Kas di Korte" laat zich vertalen als "Huis van de Rechtbank". Zowel in eerste aanleg als tweede- procedeert men in dat gebouw.

Een klein beetje verder naar het westen verwordt de Schouwburgweg tot Fergusonweg. Aan de Fergusonweg bevindt zich het advocatenkantoor van Mirto Murray. In dat kantoor werkt ondere andere mevr. mr. Sabine Anthonio. In bijlage bij de Amigoe (de Napa) stond afgelopen zaterdag een bijdrage van mevrouw Anthonio. Het artikel ging over juridische kwesties omtrent Verenigingen van Eigenaren. Dergelijke verenigingen ontstaan in zijn algemeenheid door het opsplitsen van een kavel in appartementsrechten. Mevrouw Anthonio heeft een zeer helder en prettig kort artikel geschreven.

Ik wil daar iets aan toevoegen voor degenen die geinteresseerd zijn in de koop van een onroerend goed waarbij zij geconfronteerd worden met het daaraan verbonden lidmaatschap van een dergelijke vereniging. Let het lidmaatschap is dwingend. Men kan dus in een dergelijke situatie niet kopen zonder lid te zijn van een vereniging van eigenaren.

Maar stel je koopt en je wordt dus lid van de vereniging. Je zou eigenlijk vantevoren de cijfers van een vereniging van eigenaren moeten zien voor je daadwerkelijk koopt. Als je lid wordt van een rijke vereniging koop je je als het ware in in een zak gratis geld. Omgekeerd bij het lidmaatschap van een arme vereniging je mogelijk toekomstige schulden aan het kopen bent. Dat geldt temeer als er ook nog sprake is van achterstallig onderhoud voor de gemeenschappelijke ruimtes en terreinen.

Dus koper let op. En daarbij dan nog een observatie; ik ben nauwelijks verenigingen van eigenaren tegengekomen waar alles koek en ei is in Curacao. Het is vaak hommeles!

BESTEUERUNG VON AUSLÄNDISCHE VERMIETUNGSEINKÜNFTE

Daniela Stephan

Fachberaterin für die Umstrukturierung von Unternehmen (IFU / ISM gGmbH)

 

Beckmann & Stephan

Steuerberater Sozietät

Clayallee 167

14195 Berlin

 

Tel: 030-773 7342

Fax: 030-773 8345

d.stephan@beckmann-stephan.de

 

Unbeschränkt steuerpflichtig in Deutschland ist, wer in Deutschland einen Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt hat. Damit unterliegen grundsätzlich alle weltweiten Einkünfte, also auch Vermietungseinkünfte aus einem Nicht-EU-Staat (z.B. Curacao), der deutschen Einkommensteuer.

 

Besteht mit dem betreffenden Nicht-EU-Staat kein Doppelbesteuerungsabkommen (DBA), werden die ausländischen Vermietungseinkünfte in Deutschland voll besteuert.

 

Verluste aus der Vermietung von Immobilien im Ausland dürfen nach § 2a Abs. 1 Satz 1 Nr. 6 Buchst. a EStG nur mit positiven Einkünften aus Vermietung und Verpachtung aus demselben Staat verrechnet werden.

 

Zusammengefasst: Ohne DBA werden Vermietungseinkünfte aus einem Nicht-EU-Staat bei unbeschränkter Steuerpflicht in Deutschland voll besteuert, Verluste sind nur mit Einkünften aus demselben Staat verrechenbar, und eine Steueranrechnung findet nicht statt.

 

Bei unbeschränkter Steuerpflicht und Vermietungseinkünften aus einem Nicht-EU-Staat ohne Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) sieht das deutsche Steuerrecht zwei Möglichkeiten vor (§ 34c EStG):

Anrechnungsmethode

Die im Ausland gezahlte Steuer kann auf die deutsche Einkommensteuer angerechnet werden, soweit sie einer der deutschen Einkommensteuer entsprechenden Steuer entspricht.

Die Anrechnung ist auf den sogenannten Anrechnungshöchstbetrag begrenzt. Dieser entspricht dem Anteil der deutschen Steuer, der auf die ausländischen Einkünfte entfällt.

Übersteigt die ausländische Steuer diesen Höchstbetrag, kann der übersteigende Teil nicht angerechnet werden.

Abzugsmethode (auf Antrag)

Alternativ kann die ausländische Steuer auf Antrag bei der Ermittlung der Einkünfte als Werbungskosten oder Betriebsausgaben abgezogen werden.

Dadurch vermindert sich das zu versteuernde Einkommen, was zu einer geringeren Steuerlast führen kann.

Das Wahlrecht zwischen Anrechnung und Abzug besteht, wenn kein DBA vorliegt oder das DBA die Anrechnung vorsieht.

Die Anrechnung oder der Abzug erfolgt im Rahmen der Einkommensteuerveranlagung, die entsprechenden Angaben sind in der Anlage „AUS“ zu machen.

Voraussetzung für beide Methoden ist, dass es sich bei der ausländischen Steuer um eine der deutschen Einkommensteuer entsprechende Steuer handelt.

 

Zusammengefasst: Ohne DBA können ausländische Steuern entweder bis zum Anrechnungshöchstbetrag auf die deutsche Steuer angerechnet oder in voller Höhe als Werbungskosten/Betriebsausgaben abgezogen werden.

 

Bei Veräußerung der Immobilie:

 

Gewinne aus dem Verkauf einer ausländischen Immobilie unterliegen bei unbeschränkter Steuerpflicht in Deutschland grundsätzlich der deutschen Einkommensteuer, sofern die Voraussetzungen des § 23 EStG (private Veräußerungsgeschäfte) erfüllt sind. Das gilt insbesondere, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen oder die Immobilie nicht ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

 

Liegt kein Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) mit dem betreffenden Nicht-EU-Staat vor, werden Veräußerungsgewinne in Deutschland voll besteuert.

Eine im Ausland auf den Veräußerungsgewinn gezahlte Steuer kann nach § 34c EStG entweder bis zum Anrechnungshöchstbetrag auf die deutsche Steuer angerechnet oder alternativ als Werbungskosten/Betriebsausgaben abgezogen werden (Wahlrecht).

 

Die Anrechnung oder der Abzug erfolgt im Rahmen der Einkommensteuerveranlagung, die Angaben sind in der Anlage „AUS“ zu machen.

Voraussetzung ist, dass es sich bei der ausländischen Steuer um eine der deutschen Einkommensteuer entsprechende Steuer handelt.

 

Zusammengefasst:

Ohne DBA werden sowohl laufende Einkünfte als auch Veräußerungsgewinne aus einer ausländischen Immobilie in Deutschland besteuert. Ausländische Steuern können entweder angerechnet (bis zum Höchstbetrag) oder als Werbungskosten/Betriebsausgaben abgezogen werden.

 

OVERGANGSBELASTING

 Als je geen inwoner bent van Curacao kun je in onze belastingheffing worden betrokken als je een onroerende zaak geschonken krijgt of erft indien de onroerende zaak zich op Curacao bevindt. De verschuldigde belasting heet overgangsbelasting en is opgenomen in de Successiebelastingverordening 1908.

Het tarief is stevig; te weten acht procent van de waarde.

Na langer dan 30 jaar in Curacao werkzaam te zijn geweest als belastingadviseur kan ik u vertellen dat ik gisteren voor de tweede maal een aangifte voor de overgangsbelasting heb opgesteld.

Heel bijzonder. Een aangifteformulier bestaat niet zodat je heel archaisch via een brief aangifte doet. Nou dateert onze successiebelastingverordening uit 1908 en is maar weinig aangepast dus over archaisch gesproken...........

Zelf ben ik minder archaisch; de cartoon is ontworpen door Chatgpt.

ZALIG ZIJN DE ARMEN VAN GEEST (2)/KLAAGZANG VAN EEN FISCALIST

Vorige week meldde een cliente dat zij afscheid wilde nemen van ons kantoor. Het argument was dat het allemaal zo onrustig was. Dan kwam er hier een aanslag dan kwam er daar een aanslag; in Nederland was het allemaal veel gestructureerder. 

Dat geloof ik wel tot je slachtoffer wordt van de toeslagenaffaire uiteraard. 

Belastingadviseurs hebben in beginsel weinig -zeg maar geen- invloed op het reilen en zeilen bij de belastingdienst dus om dat aangerekend te krijgen ervaar ik als bijzonder. 

Een andere belastingadviseur zal diezelfde belastingdienst tegenover zich vinden.

Een client heeft een verklaring nodig van de belastingdienst en is nu eigenlijk wat ontstemd over het feit dat die verklaring nu al zo een 2 maanden op zich laat wachten. 

Ik vind het ook vervelend maar wat moet je doen? Kan toch moeilijk met de Kalashnikov in de hand de verklaring gaan opeisen lijkt mij? Stuur wel herinneringen uiteraard.

Het aangifte portaal functioneert ook voor geen meter en was gehackt. 

Volgende week heb ik een rechtszaak omdat een client een boete heeft gekregen voor het te laat doen van de aangifte winstbelasting. Waarom te laat? Omdat dat verrekte portaal het niet deed.

Aangiften winstbelasting over 2024 dienen voor 1 december te worden ingediend. Dit ondanks het feit dat het digitale aangiftebiljet eerst in mei gereed was. Ik ervaar dat als een vorm van sadisme.

In een normaal jaar zou ik ook liever de datum op 1 december zetten omdat dat voorkomt dat clienten je kerstdagen voor je  gaan invullen met het verzorgen van aangiftes winstbelasting. 

Voor dit jaar denk ik daar dus wat anders over.

Als het portaal al functioneert dan is het op zijn best supertraag.

Wat een klaagzang zult u nu denken. Vind ik zelf ook wel nu ik dit opschrijf terwijl ik anderzijds vind dat ik het mooiste vak van de wereld heb. Geniet er elke dag van en ga nu aan het werk.

JOB AVAILABLE & MULLER & ASSOCIATES

 

Vacature: Executive Business Assistant.

Locatie: Curaçao · Dienstverband: Fulltime (40 uur)

Ben jij de multitasker die moeiteloos schakelt tussen administratie, organisatie en facilitaire taken? Wij zoeken per direct een ervaren Executive Business Assistant die op kantoor én richting cliënten het verschil maakt.

Wat je doet:  Ontvangen van cliënten en bezoekers. 

Beheer van administratie, dossiers & archief (digitaal/fysiek). 

Assistentie bij juridische stukken & boekhouding. 

Debiteuren/crediteuren en bewaken betalingstermijnen. 

Coördinatie facilitaire zaken (onderhoud, meterstanden, facturen, leveranciers). 

Support bij projecten en ad-hoc taken.

Wat jij meebrengt:  3–5 jaar relevante ervaring. 

Vaardig met QuickBooks, MS Word & Excel. 

Talen: NL, EN, PAP (ES is een pré). 

Representatief, betrouwbaar, stressbestendig, communicatief sterk. 

Minimaal MBO+ werk- en denkniveau.

Wat je krijgt: Goede primaire en secundaire arbeidsvoorwaarden. 

24 vakantiedagen.

Afwisselende baan met veel eigen verantwoordelijkheid.

Solliciteren:

Mail je CV + motivatie naar culinarybandit@gmail.com o.v.v. Vacature Executive Business Assistant of app ‪+599 9 667 1887‬.

TOEVAL_AMERIKANEN/ACCIDENTAL AMERICANS

 De rechtbank Gelderland deed eind vorige maand een interessante uitspraak. Het betreft zogenaamde "toeval-amerikanen". Dat zijn niet Amerikanen die een toeval hebben gehad maar mensen die zeg maar "bij toeval" Amerikaan zijn.

De eerste vraag die opkomt is hoe kun je nou bij toeval Amerikaan (VS-staatsburger) zijn?

1    Er zijn Amerikanen die menen dat door een andere nationaliteit aan te nemen zijn hun Amerikaanse nationaliteit verliezen;

2    Er zijn -en deze is belangrijk voor ons verhaal- mensen die geboren zijn in Amerika maar er niet zijn opgegroeid en zich er niet van bewust zijn dat zij ook de Amerikaanse nationaliteit bezitten;

3    Of degenen die zijn geboren uit Amerikaanse ouders maar van wie de geboorte nooit is registreerd in de VS;

4    Of men heeft 1 ouder die de VS nationaliteit heeft en die minimaal 5 jaar in de VS heeft gewoond waarvan 2 jaar na de leeftijd van 14.

Zoals gezegd nummer 2 is voor ons van belang. Waarom zult u zich wellicht afvragen. Nou, omdat de VS nationaliteit koppelt aan belastingplicht. Dus indien u onverhoeds de Amerikaanse nationaliteit bezit dient u in beginsel elk jaar aangifte inkomstenbelasting te doen in de VS.

De relevantie van de uitspraak van de rechtbank Gelderland is de volgende. Zo een 10 jaar geleden werd de wereld opgeschrikt door de zogenaamde FATCA wetgeving; "Foreign Account Tax Compliance Act". Banken en vermogensbeheerders hebben er een enorme klus aan gehad om de betreffende formulieren in te vullen en in te dienen. Ik heb in die tijd clienten daarmee bijgestaan en ik kan mij herinneren hoe lastig dat was. Ik heb er wel een geweldige vriendschap aan een nu in Liechtenstein werkzame vermogensbeheerder aan overgehouden (nadat hij mij grondig had uitgelachen na het bij hem inleveren van zo een formulier).

Zoals de rechtbank Gelderland opmerkt: "Naar aanleiding van de FATCA heeft Nederland een intergouvermentele overeenkomst (IGA) gesloten met de VA omde uitwisseling van informatie op overheidsniveau te realiseren (NL IGA)."

Een aantal mensen heeft dus ten overstaan van de rechtbank Gelderland gesteld dat zij er niet bijzonder van geporteerd zijn dat de Nederlandse overheid in hun geval gevolg geeft aan deze IGA want dat kan ook feitelijke belastingplicht opleveren in de VS (en als je dan in je land van inwoning te weinig hebt betaald in de ogen van de VS kun je bijbetalen). Ik ga niet in detail in op de opgevoerde argumenten van eisers maar kort gezegd is het oordeel van de rechtbank dat de IGA een wettelijke verplichting oplevert voor de Nederlandse belastingdienst waar ook de AVG (Algemene verordering gegevensbescherming) ook niet aan kan tornen.

Er zijn mogelijkheden om de pijn te verlichten:

1    Als je in het verleden je VS nationaliteit hebt opgezegd dan wel van plan bent om dat te doen kun je boetes voorkomen;

2    Er zijn gestroomlijnde procedures voor degenen die kunnen aantonen dat zij niet opzettelijk niet hebben voldaan aan hun Amerikaanse aangifteplicht. Door over de laatste drie jaar aangifte te doen is men weer "netjes" in de ogen van de Amerikanen.

Doet u dat allemaal niet dan wordt sterk aangeraden om niet naar de VS te gaan en ook niet om daar toevallig neer te strijken. Stel je rechtstreekse vlucht naar Canada of Mexico moet uitwijken naar een Amerikaanse luchthaven?

De uiteindelijke remedie is om de Amerikaanse nationaliteit op te geven (of om aangifte te doen en blijven te doen in de VAS uiteraard).

BELANGRIJKE HERZIENING IN ONS BELASTINGRECHT

Veel vennootschappen in Curacao hebben een houdstermaatschappij die onder het regime valt van de Curacaose Beleggingsvennootschap (CBV). Deze vennootschap is vrijgsteld van de heffing van winstbelasting. Doel en daadwerkelijke activiteiten van dergelijke vennootschappen zijn zeer beperkt. Er mag worden belegd en intellectuele eigendom mag worden uitgepond. Opmerkelijk is altijd geweest dat onder beleggen ook werd verstaan het participeren in actieve werkmaatschappijen. 

De CBV wordt dus niet in de heffing van winstbelasting betrokken maar haar aandeelhouder wordt dat wel door op hem/haar een fictief rendement los te laten. Daadwerkelijke dividenden aan de aandeelhouder worden niet in de heffing betrokken.

Dit rendement werd van meet af aan gesteld op 4 procent en die 4 procent werd getroffen met ons aanmerkelijk belang tarief van 19,5 procent. Het fictieve rendement bedraagt zeg maar 4 procent van de waarde van de CBV. 19,5 procent van vier procent is 0,78 procent. Dus als die waarde bijvoorbeeld Cg 100.000,-- bedraagt betaalt u Cg 780,-- aan inkomstenbelasting. Althans tot 1 augustus 2025. Dan wordt het fictief rendement namelijk gesteld op 10 procent. Reuzehandig natuurlijk om dat midden in het jaar te doen.

Maar goed dus over de periode augustus tot en met december 2025 betaalt u -in hetzelfde voorbeeld- Cg 1.950,--. Dus doorrekenend met dit voorbeeld zal de inkomstenbelasting 7/12 maal CG 780,-- bedragen plus 5/12e maal Cg1.950. En dat wordt dan dus Cg 1267,50.

Een verder nogal ingrijpende wijziging is de uitbreiding van het gebruikelijk loon. Dat bedraagt Cg 50.000,--. Dat is een minimum salaris voor directeuren-grootaandeelhouders (DGA).

Onder omstandigheden kan daar overigens van worden afgeweken.

Dat gebruikelijk loon was niet van toepassing op de CBV, niet op doelvermogens en bijvoorbeeld ook niet op de transparante vennootschap. Maar ook dat gaat dus veranderen met ingang van 1 augustus 2025.

Voor de transparante vennoootschap is dat overigens bepaald bevreemdend omdat deze vanwege de transparantie helemaal geen salaris kan uitkeren aan een DGA. Een transparante vennootschap wordt fiscaal behandeld als ware zij een personenvennootschap.

De gebruikelijk loon regeling heeft gemaakt dat in Curacao de gedachte heeft post gevat dat indien men een salaris neemt van Cg 50.000,-- men dan aan de fiscale verplichtingen heeft voldaan. Dat is niet altijd het geval. De verhoudingen tussen vennootschap en DGA worden getoest aan het zogenaamde "at arms' length" beginsel. De verhoudingen dienen zakelijk te zijn. Dus indien u naar zakelijke maatstaven een te laag salaris aan uzelf toekent kan de fiscus dat aanpassen naar een meer zakelijk salaris.

Ik hoef denk ik niet uit te leggen dat de combinatie van een werkmaatschappij die onderworpen is aan 15 procent winstbelasting met daarnaast onbelaste dividenduitkeringen tezamen met een fictief rendement tot uiterst prettige fiscale resultaten kan leiden. Dat zal ook nog zo zijn bij een fictief rendement dat vanaf volgende maand gesteld gaat worden op 10 procent. Ik vind overigens de sprong van 4 procent naar 10 procent wel een stevige. Of beter gezegd: bepaald niet voor de poes.

Verder geldt dat toen in Nederland het boxen systeem voor de inkomstenbelasting werd ingevoerd iedereen box 3 aanmerkte als de zogenaamde pretbox. Wij hadden toen een client met een huis in Wassenaar. Vanwege de lokatie een met een hoge waarde maar vanwege de staat van onderhoud met een lage huuropbrengst. Toen zag ik al een mogelijke discrepantie tussen fictief en werkelijk rendement. Toen de economie wereldwijd in elkaar donderde ontstond er in Nederland dan ook onmiddellijk een discussie omtrent de heffing van box 3. Sinds die tijd bestaat er een discussie rond het thema "ongestoord genieten van eigendom" zoal verwoord in artikel 1 van het 1e protocol bij het EVRM. Nederlandse clienten raad ik steevast aan om in bezwaar te komen tegen elke box 3 heffing. Indien men namelijk geen bezwaar aantekent heeft men positie zoals velen hebben ervaren die dachten mee te kunnen liften met hen die wel in bezwaar waren gegaan. Waarschijnlijk gaan wij onze clienten op gelijke voet adviseren indien hun rendementen lager uitpakken dan 10 procent. Toevallig was 2024 een zeer goed jaar op de beurs maar dat zal niet elk jaar het geval zijn.