Fiscal consequences (for non-residents) of owning private property on Curacao

This article has been edited on November 12, 2019

Below we will briefly stipulate the fiscal consequences of leasing your Curacao real
estate to a third party, according to Curacao tax law. We shall differentiate between
property that is owned by individuals and company owned property like a Ltd./
Co./BV.

1  Individuals who lease a property to lessees.
In the case that you receive lease income with respect to a property on Curacao,
you are automatically liable to pay income tax on Curacao regardless weather you live on
Curacao yourself or not.  If you live abroad there will be “a foreign tax
liability. This means you have to complete an annual tax return
(inkomstenbelasting model B) and file it with the  tax office. On this return
you will have to state 65% of the yearly rental income.  You may deduct
only paid interest on a mortgage related to the purchase or improvement of
the property (if applicable). If the interest supersedes the lease income, you
may deduct the negative income during the following 5 years. (If you live
in the Netherlands you will also have to file your property in ‘BOX 3’ of
your income tax return, but you will be granted a tax exemption according
to the Tax Agreement of the Kingdom.)

2  The property is owned by a Dutch (or other country) company.

The company will have to annually file a complete statement of costs and
assets at the tax office, as if it were a separate company. This has to be
filed first as a preliminary tax return before the April 1st
each year. The final  tax return and payment is to be filed  before the 1st
of July each year. Currently the profit tax rate is 22 percent.
In the Netherlands the company is entitled to an exemption with respect to
this income.

3  VAT / Tourist tax.
If the lease contract of your property is 1 year or longer, no sales tax is applicable
in case the lessee is a formal Curacao resident. However, for short term lease,
you will have to charge 6 percent to the lessee In case the lessee  is a non-resident, you will
have to charge 7 percent sales tax.

(The above text is of an informative nature, no rights may be derived from it). 

www.mullertax.com

Woning op Curacao verhuren...........

Onderstaand wordt kort ingegaan op de fiscale consequenties van het verhuren van een woning op Curacao. Gekeken wordt naar woningen die vanuit prive worden verhuurd; naar woningen in bezit van een entiteit zoals bijvoorbeeld een Nederlandse BV; en naar de gevolgen voor de Curacaose omzetbelasting. Ook zal in het kort de fiscaliteit in Nederland worden aangestipt.

1                    Woning in prive-bezit die wordt verhuurd (inkomstenbelasting)

Indien u huuropbrengsten geniet vanwege een op Curacao gelegen woning wordt u daarmee belastingplichtig voor de Curacaose inkomstenbelasting. Het maakt daarvoor niet uit of u wel of niet op Curacao woonachtig bent. Bent u dat namelijk niet dan ontstaat zogenaamde buitenlandse belastingplicht. Hierdoor het ontstaat de navolgende situatie: Jaarlijks dient u een zogenaamd aangiftebiljet voor de inkomstenbelasting model B in te dienen bij de Curacaose fiscus. Op dit aangiftebiljet vermeldt u 65% van de huuropbrengsten. Als aftrekbare kosten komen enkel in aftrek de financieringslasten van de desbetreffende woning. Indien deze lasten meer bedragen dan de huuropbrengsten ontstaat mag u het dan ontstane negatieve inkomen verrekenen met positieve opbrengsten van de woning in de vijf daaropvolgende jaren. Indien u in Nederland woonachtig bent dient u conform de geldende regels de woning op te geven in box 3 van uw aangifte inkomstenbelasting in Nederland waarbij geldt dat u meteen voor hetzelfde bedrag recht hebt op een vrijstelling omdat heffing over dit inkomen volgens de nieuwe Belastingregeling Nederland Curacao is toegewezen aan het land waar de onroerende zaak zich bevindt.

2                    Indien de woning in bezit is van een Nederlandse vennootschap ontstaat de situatie dat deze vennootschap daarmee een vaste inrichting krijgt op Curacao. Met als gevolg dat de vennootschap jaarlijks een jaarrekening moet opmaken als ware deze vaste inrichting een separate onderneming. Voor 1 april van elk jaar dient dan een voorlopige aangifte winstbelasting te worden ingediend en in beginsel voor 1 juli elk jaar de definitieve aangifte over het voorgaande jaar. Voor aangifte vennootschapsbelasting in Nederland geldt dat in beginsel over het hele inkomen –dus ook dat van de vaste inrichting op Curacao- aangifte dient te worden gedaan. In Nederland dient vrijstelling over de vaste inrichtingswinst te worden verleend omdat ook in deze situatie geldt dat heffing over dit inkomen is toegewezen aan Curacao als situsland van het onroerend goed.

3                    Omzetbelasting

Voor de omzetbelasting geldt in beginsel het navolgende. Een ieder die een vermogensbestanddeel exploiteert om er duurzaam opbrengsten uit te verkrijgen wordt aangemerkt als ondernemer voor de omzetbelasting. Met uitzondering van de langdurige verhuur van onroerende zaken welke zijn ingericht, bestemd en worden gebruikt voor permanente bewoning. Daarvoor geldt een vrijstelling. Als langdurig wordt aangemerkt 1 jaar of langer. Hetgeen betekent dat voor kortlopende verhuur in beginsel omzetbelasting doorbelast dient te worden aan de huurder. Deze kortlopende verhuur wordt getroffen met 7 procent omzetbelasting.


peter.muller@mullertax.com    www.mullertax.com