Daniela Stephan
Fachberaterin für die Umstrukturierung von Unternehmen (IFU / ISM gGmbH)
Beckmann & Stephan
Steuerberater Sozietät
Clayallee 167
14195 Berlin
Tel: 030-773 7342
Fax: 030-773 8345
Unbeschränkt steuerpflichtig in Deutschland ist, wer in Deutschland einen Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt hat. Damit unterliegen grundsätzlich alle weltweiten Einkünfte, also auch Vermietungseinkünfte aus einem Nicht-EU-Staat (z.B. Curacao), der deutschen Einkommensteuer.
Besteht mit dem betreffenden Nicht-EU-Staat kein Doppelbesteuerungsabkommen (DBA), werden die ausländischen Vermietungseinkünfte in Deutschland voll besteuert.
Verluste aus der Vermietung von Immobilien im Ausland dürfen nach § 2a Abs. 1 Satz 1 Nr. 6 Buchst. a EStG nur mit positiven Einkünften aus Vermietung und Verpachtung aus demselben Staat verrechnet werden.
Zusammengefasst: Ohne DBA werden Vermietungseinkünfte aus einem Nicht-EU-Staat bei unbeschränkter Steuerpflicht in Deutschland voll besteuert, Verluste sind nur mit Einkünften aus demselben Staat verrechenbar, und eine Steueranrechnung findet nicht statt.
Bei unbeschränkter Steuerpflicht und Vermietungseinkünften aus einem Nicht-EU-Staat ohne Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) sieht das deutsche Steuerrecht zwei Möglichkeiten vor (§ 34c EStG):
Anrechnungsmethode
Die im Ausland gezahlte Steuer kann auf die deutsche Einkommensteuer angerechnet werden, soweit sie einer der deutschen Einkommensteuer entsprechenden Steuer entspricht.
Die Anrechnung ist auf den sogenannten Anrechnungshöchstbetrag begrenzt. Dieser entspricht dem Anteil der deutschen Steuer, der auf die ausländischen Einkünfte entfällt.
Übersteigt die ausländische Steuer diesen Höchstbetrag, kann der übersteigende Teil nicht angerechnet werden.
Abzugsmethode (auf Antrag)
Alternativ kann die ausländische Steuer auf Antrag bei der Ermittlung der Einkünfte als Werbungskosten oder Betriebsausgaben abgezogen werden.
Dadurch vermindert sich das zu versteuernde Einkommen, was zu einer geringeren Steuerlast führen kann.
Das Wahlrecht zwischen Anrechnung und Abzug besteht, wenn kein DBA vorliegt oder das DBA die Anrechnung vorsieht.
Die Anrechnung oder der Abzug erfolgt im Rahmen der Einkommensteuerveranlagung, die entsprechenden Angaben sind in der Anlage „AUS“ zu machen.
Voraussetzung für beide Methoden ist, dass es sich bei der ausländischen Steuer um eine der deutschen Einkommensteuer entsprechende Steuer handelt.
Zusammengefasst: Ohne DBA können ausländische Steuern entweder bis zum Anrechnungshöchstbetrag auf die deutsche Steuer angerechnet oder in voller Höhe als Werbungskosten/Betriebsausgaben abgezogen werden.
Bei Veräußerung der Immobilie:
Gewinne aus dem Verkauf einer ausländischen Immobilie unterliegen bei unbeschränkter Steuerpflicht in Deutschland grundsätzlich der deutschen Einkommensteuer, sofern die Voraussetzungen des § 23 EStG (private Veräußerungsgeschäfte) erfüllt sind. Das gilt insbesondere, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen oder die Immobilie nicht ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.
Liegt kein Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) mit dem betreffenden Nicht-EU-Staat vor, werden Veräußerungsgewinne in Deutschland voll besteuert.
Eine im Ausland auf den Veräußerungsgewinn gezahlte Steuer kann nach § 34c EStG entweder bis zum Anrechnungshöchstbetrag auf die deutsche Steuer angerechnet oder alternativ als Werbungskosten/Betriebsausgaben abgezogen werden (Wahlrecht).
Die Anrechnung oder der Abzug erfolgt im Rahmen der Einkommensteuerveranlagung, die Angaben sind in der Anlage „AUS“ zu machen.
Voraussetzung ist, dass es sich bei der ausländischen Steuer um eine der deutschen Einkommensteuer entsprechende Steuer handelt.
Zusammengefasst:
Ohne DBA werden sowohl laufende Einkünfte als auch Veräußerungsgewinne aus einer ausländischen Immobilie in Deutschland besteuert. Ausländische Steuern können entweder angerechnet (bis zum Höchstbetrag) oder als Werbungskosten/Betriebsausgaben abgezogen werden.
